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去杠杆下的楼市未来!链家杨现领解答市场分化、租购同权等问题

来源:光明网-经济频道  2017-08-24 11:11:04 甘肃新闻网-有思想有态度的门户!

去杠杆下的楼市未来!链家杨现领解答市场分化、租购同权等问题

  810日,由网易新闻主办的“2017网易经济学家年会夏季论坛在北京举行。本届论坛围绕“问道改革路,唤醒新势能”的主题展开深入讨论,其中“破解楼市之谜”房地产分论坛备受瞩目,成为探研中国楼市的一场思想火花碰撞“大风暴”。

  而在这一论坛上,众多政府高层、业内专家出席,对诸多楼市问题进行探讨。尤其是在“去杠杆下的楼市未来”圆桌环节,“市场分化”、“租购同权”成为他们热议的焦点话题。链家研究院院长杨现领以专业的房地产知识,对“市场分化”、“租购同权”等进行深度剖析。

  中国房地产市场从未分化,长周期繁荣是主旋律

  一直以来,土地错配和人口流向相反是困扰行业的问题。而针对主持人提出的“如何看待一二三线市场分化”问题,杨现领有着属于自己的观点。杨现领认为“这个问题本身是有问题的”,因为“中国房地产市场到今天为止从来没有分化过”。在过去30年,中国房地产只有一个方向,那就是“长周期的繁荣”——房价只有涨没有跌,所以没有分化。

  此外,杨现领表示中国不同城市之间也几乎没有分化过。就一般规律而言,南边城市先涨,涨到北边;东边城市先涨,涨到西边;中心城市先涨,涨到周边;从一二线涨到三四线……类似的涨价规律几乎从来没改变。而这问题的核心,均指向资产、价格的传递与联动。

  “中国房地产市场存在高度联动、高度传递、传导,而不是分化”。杨现领表示,目前中国房地产大类资产之间,房市与股市之间、新房与二手房之间、租赁与房屋交易之间都存在高度联动。

去杠杆下的楼市未来!链家杨现领解答市场分化、租购同权等问题

  而之所以现在业内和大众对分化这一问题“痴迷”,杨现领认为主要有两方面原因。一是成交量:调控影响下,一二线城市限购限贷交易效率减弱,成交量进一步下滑。与此同时,三四线城市政策环境相对宽松,甚至没有调控,开发商可以按照自己的推盘结构来推。事实上,这并不是分化,而是调控干预带来的阶段性影响。

  二是杠杆的分化:一二线城市房价涨幅过快,为了抑制过快上涨的速度,采取抑制杠杆的策略。比如目前北京房价因为审贷更加严格、放款周期更长等原因,导致房价上涨困难。而三四线城市大面积进行棚户区改造、货币补贴等,房价却较难下跌。

  因此,杨现领认为总体上是杠杆分化和调控政策分化带来的人为分化,对待这一问题,不能仅看表面分化而忽视背后的规律。

  房子是用来住的!对租购同权抱以期望

  在圆桌环节讨论的另一个焦点话题,就是“租购同权”。杨现领研究房地产市场多年,在他看来,目前中国房地产市场已经形成新房、二手房、租赁三足鼎立的格局。但现在的很多研究、目光都聚焦于新房开发市场,由此延伸出的研究长效机制、研究房产税都是基于新房开发市场出发,这显然是不全面、不足够的。

  杨现领相信盯着新房看市场没未来,反而是“租购同权”开启了一个全新方向,从租赁角度解决住的问题,解决房地产市场的长效机制问题,是一个非常好的开端。

  杨现领提出,权利是持续的,它是有层次的。目前业内讨论“租购同权”更多是讨论学区、讨论教育,但杨现领认为这是非常高阶段的同权,目前的同权尚未达到这一阶段。

  杨现领还谈到,在北京租房需要解决几件很现实的事:首先是不能被业主随便驱赶、租金不被随便上涨、公积金可以提取交租金、能够办居住证、能够让孕妇在这里生孩子……这些是同权里面最核心的痛点和最基础的因素。至于学区、教育、医疗、资源等,目前来看还只是奢望。因此,目前我们需要的是最基础的权利。只要这点能做到,租房市场就会有很大的发展。

  此外,杨现领还强调“租购同权”不能只考虑租客的权利,也要考虑房东的权利。当下租赁市场发展缓慢,房东宁愿房子闲置也不愿意放出来,关键就在于嫌麻烦怕破坏。房子本身由谁来维护?一旦破损谁给补偿?这些问题都很现实,而房东业主的权利却常常被忽视。

  杨现领认为“租购同权”解决的是住的问题——和房价没关系。原因是在中国一线城市、个别二线城市,租房的基本都是年轻人,而且以单间为主。因此,他们在很长时间里不会进入交易市场。租赁的发展能解决年轻人的问题,而且它解决的是人均租房面积在1215平米的空间,租房是典型的刚性需求。

  杨现领表示业界和大众对“租购同权”的期望过大,希望寄托“租购同权”来解决房价。但就目前来看,很难实现。“租购同权”的核心是解决住的问题,解决年轻人的住房问题,也让租房也成为一种体面的生活方式,让房屋回归居住属性。

  

  针对市场分化、租购同权等焦点话题,链家研究院院长杨现领给出了让人眼前一亮的全新观点。对于业界和大众来说,能够从杨现领的观点中汲取新鲜知识,能把握住一定的规律,对房地产的未来发展趋势看得更加透彻。


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